当新房卷品质成为大家的共识，当大量新房还停留在用奢华材料、堆砌大品牌层面的时候，上海紫薇之星，打破了这样的标准化流程：

　　继宝华紫薇花园公园道/公园里在普陀大受好评之后，上海紫薇之星，不沉浸于过去的辉煌之中，在一个改善级新盘里，做起了“海派私宅定制”。

　　私宅定制，一般只会出现在独立的单体高端住宅中，因为在定制化的过程中，往往会有非常多的极致细节，对施工工艺也有着更高标准更严苛的要求。

　　而这一次，大量以往只有在大几千万甚至亿级别豪宅里才能看到的工艺，在上海紫薇之星，得以运用了。

　　而在这几年的上海新房市场，能够突破地段限制，用产品来拉高新房价值上限的新盘，独家君第一反应，一定是城市之星、紫薇花园。

　　无论是普陀、长宁、浦东还是闵行，这一系列产品，个个是标杆。继宝华紫薇花园公园道、公园里之后，宝华携手东苑集团，再一次进驻普陀，带来新标杆紫薇之星。

　　东苑集团，大家也一定不会陌生。作为上海专注于城市更新的典范企业，其城市更新项目，也在不断地进行着产品迭代升级，金虹桥古北悦公馆、佘山老牌低密别墅佘山御庭都是东苑的作品，未来更有佘山·桃花源（暂定名）等项目在路上！

　　这一次，紫薇之星特邀梁志天先生进行设计，作为九间堂、深圳湾一号、古北壹号等知名豪宅的设计师，梁志天先生设计以现代精致主义为主，如果说软装是一个项目的“皮相”，那么硬装，就是项目的“骨相”。

　　在大师操刀设计之下，紫薇之星的“骨相”，呈现出了内秀之美，品质再次升级。

　　十字动线入户，户型方正通透，整个客餐厅空间全面采光，西侧正对桃浦中央绿地，景观视野开阔。

　　三个南向卧室，景观视野突出。银河白奢石、GUCCI红、宝格丽棕、白雪公主等精致石材，层出不穷，紫薇之星，几乎在以不惜成本的方式，为业主定制私宅。

　　但这，只是冰山一角而已。紫薇之星的“魔鬼细节”，才能真正体现“大师级海派定制私宅”的含金量。

　　进入样板间的瞬间，我们就能发现，整个室内空间，看不到一个直角。看房子就和读文章一样，喜曲不喜平。

　　如果大家有自己从毛坯装修的经验，就会了解这样的工艺，对工人的要求非常高：

　　一般来说，圆弧收角，需要在拆除阶段，就把阳角劈掉一点，然后在油工阶段，用腻子一点一点批成圆弧形，最后再打磨刷漆，这样做出来的圆弧，不需要用到两种材料的拼接，就不易开裂，圆弧的角度也会更大，更加美观。

　　相信大家也看到了，这样的工艺复杂，且对工人经验有很大要求，对项目经理的统筹能力也是一大考验。

　　同样的，石材台面、部分交付的柜子也都做了圆弧处理，废材废料不说，人工成本的增加，不是简单翻倍这么简单。

　　进入玄关空间，双眼皮挂边灯槽，浮光掠影般的轮廓光，通过照度的调整，让浅色的玄关空间，更加的明亮；

　　而到了卧室空间，灯光就显得更加温馨一点，更容易让人产生安全感，家的归属感拉满。

　　这一切呈现出来的效果，相信大家也能直观地感受到，就像一幅经典的书法作品，提按顿挫之下，用皮革、编织纹勾勒出横平竖直的线条感，用圆弧刻画出圆融的曲面，利用灯光色温的变化，营造出层层递进的氛围感，融一切个体于整体。

　　通过线、面、体的交融，打造了典雅又轻松的海派私宅。而这样的私宅标准，也延伸到了公区。

　　在紫薇之星之前，独家君已经很久没有在改善级住宅里，看到如此之高的南入户挑高大堂了。

　　同样的弧形造型，辅以棋盘格式的吊顶，一曲一面就能将美学二字糅杂在空间之中，达到了方圆的对立与平衡。

　　我们来看墙体的细节处，墙面同样做了层叠设计，从侧面看，立体感明显。石材墙面开槽，镶嵌有金属条点缀，注意，这样的点缀条，也做了弧形处理。

　　再来看公区，庭院的格栅，同样做了造型化处理，镂空形状不一，随着日光位置的变化，阳光洒落，造型十分灵动。

　　公区大量采用这样的石材做装饰，中间的坡度，作为地下车库的车库顶，利用冠状树木的挺拔，叠水的灵动，形成了小区的景观打卡点。

　　比如在这里，以简洁的门框为前景，撷取园中的水体、立柱，将树木作为主体突出，整个画面构图完整，具有非常突出的艺术效果。

　　这就是紫薇之星的定制化处理这是匠心独具的设计，而这样的设计，分布在了小区的每一个角落。

　　这一切，都已经实景呈现。为什么我们一直强调，品质能突破地段的限制，为产品带来更高的价值，从紫薇之星这个项目，就可见一斑。

　　在地段没差的情况下，现在的新房市场，谁的概念更强，谁的周边二手房价更高，谁就更热门；

　　第一，长宁西郊，选择样本楼盘：朗诗新西郊（2017）、西郊紫薇花园（2015）、复地御西郊（2014）

　　长宁西郊三盘，年代接近的西郊紫薇花园和复地御西郊，西郊紫薇花园的成交涨幅速度明显较大，且一路呈攀升趋势；地段上只隔了一条马路的朗诗新西郊，年代更近，但涨幅也比不上西郊紫薇花园。

　　第二，静安大宁，慧芝湖花园（2007-2008）、宝华现代城（2008），这一组数据，我们选择了今年以来两盘的成交比对：

　　可以看到，在房龄、楼层、面积段等因素基本重叠的情况下，宝华现代城的售价明显高于慧芝湖花园。

　　第三，闵行，颛桥紫薇花园（2022），我们来对比一下颛桥二手房大盘的租金数据：

　　这也就是我们文章开头说明的数据，郊区同一地段情况下，颛桥紫薇花园的租金，比同期次新房，高出了一大截。

　　谁的品质更强，谁就能获得远超周边的高溢价！不仅仅体现在二手房成交价，更体现在租赁市场。

　　大家试想，如果你是二手房买家或者租客，你是不是更愿意去买、去住品质更高的房子？如果你是房东，在你的房子明显更抢手的情况下，你是不是会提高挂牌价、提高租金？

　　换而言之，在我们目睹了上海紫薇之星的品质之后，我们可以设身处地想一想，如果我是紫薇之星的业主，那我是真的舍不得出租，更舍不得卖掉。

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　　本期要点商品住宅：本周监测的二十座典型城市商品住宅成交总面积122.79万平方米，环比增加2.47%。

　　土地市场：本周二十座城市土地总供应面积372.8万平方米，环比减少41.2%。总成交面积125.3万平方米，环比减少38.5%；成交金额21.7亿元，环比减少58.9%；成交土地均价1733元/平方米，环比下降33.1%。

　　政策动态：自然资源部与住建部发布通知进一步支持城市更新行动；上海开展不动产信托盘活存量地产，发布“十五五”规划建议；深圳调整商业用房购房贷款最低首付款比例，出台配售型保障性住房管理办法。

　　新闻关注：2025年开发投资比上年下降17.2%，商品房销售额下降12.6%；12月份各线城市商品住宅销售价格总体下降；北京2026年计划供应商品住宅用地200~240公顷。

　　本周监测的二十座典型城市商品住宅成交总面积122.79万平方米，环比增加2.47%。一线城市中深圳、上海成交量较上周有所回升，深圳涨幅近两成，广州、北京环比小幅下降。其他城市中，8座城市成交量环比增加，除佛山外涨幅均在三成以上，莆田、嘉兴涨幅居前，分别为77.23%、67.19%；7座城市成交量环比减少，杭州跌幅明显，环比减少44.82%，其他城市跌幅均在15%以下。4座城市成交量高于前四周平均水平，嘉兴涨幅居首，为93.68%；15座城市成交量低于前四周平均水平，武汉跌幅居首，减少75.02%。

　　从成交量看，本周上海、成都相对领先，分别为17.56万平方米和15.30万平方米，其次广州、青岛成交面积略高于10万平方米，其他城市均在9万平方米以下。

　　本周二十座城市土地总供应面积372.8万平方米，环比减少41.2%。其中经营性土地增加18.2%，非经营性土地减少46.1%。供应总建筑面积982.5万平方米，环比减少7.1%。

　　本周二十座城市土地总成交面积125.3万平方米，环比减少38.5%。其中经营性土地减少62.3%，非经营性土地减少32.9%。成交总建筑面积247.6万平方米，环比减少50.1%。

　　本周二十座城市土地总成交金额21.7亿元，环比减少58.9%。其中经营性用地5.4亿元，环比减少85.8%；非经营性用地6.3亿元，环比增加12.4%。成交楼面均价877元/平方米，环比下降17.7%，成交土地均价1733元/平方米，环比下降33.1%。

　　自然资源部与住建部联合发布《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》，结合各地城市更新实践需求，在已有支持城市更新的规划和土地政策指引基础上，从增强详细规划适应性、优化过渡期支持政策、推进存量土地和空间的临时利用、鼓励资源资产组合供应整体运营、创新不动产登记服务、妥善处置历史遗留问题等方面提出一系列举措。

　　上海印发《上海银行业保险业养老金融高质量发展行动方案》，提出创新股权和债权投资方式，开展不动产信托盘活存量地产，丰富养老资金来源，继续探索新型养老服务信托、特殊需要服务信托等在养老、助老领域的应用场景。

　　上海制定“十五五”规划提出建议，推进群众宜居安居。坚持租购并举，满足人民群众多样化多元化住房需求。增加保障性住房供给，加强新时代城市建设者管理者之家筹措供应。强化房屋全生命周期安全管理。加快构建房地产发展新模式，建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，推动房地产高质量发展。节约集约利用农村集体经营性建设用地，依法盘活用好闲置土地和房屋。加快城中村改造和旧住房成套改造。

　　深圳对商业用房购房贷款政策作以下调整：商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30%。在政策下限基础上，辖内各商业银行可按照市场化、法治化原则，结合自身经营情况、客户风险状况等因素，合理确定每笔商业用房购房贷款具体首付款比例。

　　深圳发布《深圳市配售型保障性住房管理办法》，明确了配售型保障性住房的申请条件、配售方式及流程、封闭管理、使用监管等内容，将于2026年3月1日起施行。配售型保障性住房实施严格封闭管理，禁止以任何方式变更为商品住房。购房人需退出配售型保障性住房的，签订买卖合同满3年后可以向市住房保障实施机构或者区住房主管部门申请在信息平台进行封闭流转，面向符合条件的对象转让，转让价格由转让方和受让方协商确定，市住房主管部门可以通过参考价格上限等方式规范转让行为。发生回购的，回购价格=原购买价格×（1-年折旧系数×建筑物已使用年限）。年折旧系数取1%。

　　国家统计局数据显示，2025年，全国房地产开发投资82788亿元，比上年下降17.2%。开发企业房屋施工面积659890万平方米，比上年下降10.0%；新开工面积58770万平方米，下降20.4%；竣工面积60348万平方米，下降18.1%。新建商品房销售面积88101万平方米，比上年下降8.7%；销售额83937亿元，下降12.6%。开发企业到位资金93117亿元，比上年下降13.4%。

　　国家统计局数据显示，12月70个大中城市中，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1个百分点；二线个百分点；三线%，降幅与上月相同。一线城市二手住宅销售价格环比下降0.9%，降幅比上月收窄0.2个百分点；二、三线个百分点。

　　北京发布2026年度建设用地供应计划，全市预期实施建设用地约3240~3740公顷，计划安排新增供应建设用地3040~3540公顷，其中城乡建设用地2430~2530公顷、特交水用地610~1010公顷，支持低效产业用地、低效商业办公楼宇用地更新盘活200公顷以上。为支持构建房地产发展新模式，提高新增房地产用地供应精准性，安排商品住宅用地200~240公顷，优先在轨道站点周边、设施较为完备地区及就业密集地区开发建设，推动职住商服平衡，加大站城融合力度。推动“好房子”实施，提升住房品质和周边配套服务。优化保障性住房供给，优先存量转化，适度新增供应作为补充，安排保障性住房用地350公顷，增加对新市民、城市运行服务保障人员等群体的保障性住房供给，更好地满足“一张床”“一间房”租赁需求。